大家好，关于房屋买卖合同纠纷可以仲裁吗很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于入住后发现房屋质量有问题，该如何维权的知识，希望对各位有所帮助！
本文目录
怎么处理农村房屋买卖纠纷
一、农村房屋买卖合同并不是必然无效的
（一）农村房屋买卖合同原则上应当无效
（二）1986年《土地管理法》生效之前订立的房屋买卖合同，应当认定有效
（三）合同签订后，买受人将户口迁至房屋所在集体经济组织的，合同应认定为有效
二、合同无效后的处理
（一）买受人应当返还房屋
（二）一定情况下，买受人可以不返还房屋
（三）房屋返还后，买受人有权主张返还价款并主张赔偿
三、拆迁款的处理
（一）拆迁后买卖双方可约定拆迁款分配方案
（二）买卖双方没有就拆迁款进行约定的
图文无关
农村集体土地上的房屋通常被称作小产权房，这类房屋在价格上较商品房更有吸引力，所以在实践中交易量较多。但由于房地一体的交易政策，再加上我国土地法中宅基地的特殊性质，使得这类案件具有多发性、复杂性的特点。因此，笔者将对法院在实践中针对农村房屋买卖合同的处理方式进行梳理。
在进行讨论之前，笔者须对本文讨论的对象进行限定：首先，本文所称的农村房屋买卖合同特指的是出卖人与本集体经济组织成员以外的人订立的房屋买卖合同。在现行有效的立法中，并没有禁止本集体经济组织成员之间的宅基地使用权的流转，故在买受人为本集体经济组织成员的情况下，房屋买卖合同应当是有效的，这一问题争议不大。其次，本文所称的农村房屋指的是农民在其依法取得的宅基地上兴建的房屋，对于在宅基地以外兴建的房屋，因该类房屋往往建立在农用地上，改变了土地使用性质，故以出卖该房屋为内容的买卖合同无效，亦无争议。
一、农村房屋买卖合同并不是必然无效的
（一）农村房屋买卖合同原则上应当无效
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
——《土地管理法》第六十三条
在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
——《第八次全国法院民事商事审判工作会议》（2015年12月）
根据我国立法和最高人民法院的态度可以看出，将农村房屋出售给集体经济组织成员以外的人，其合同原则上应当按无效处理。因不动产交易的物理属性，房屋买卖必然伴随着土地（使用权）的买卖，而在我国，宅基地使用权具有无偿性、永久性等特性，具有一定的福利性，在我国还承担着保障广大农民居者有其屋的功能。故坚持该类合同无效，旨在借助法律的指引性作用，减少该类交易，保护农民权益。
（二）1986年《土地管理法》生效之前订立的房屋买卖合同，应当认定有效。
法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
——《立法法》第九十三条
1987年1月1日《土地管理法》生效，自此农民集体所有土地的使用权被严格限制向集体经济组织成员以外的人转让，因买卖房屋引起的宅基地使用权转让也被禁止。根据我国《立法法》第九十三条的规定，《土地管理法》中禁止向集体经济组织成员以外的人转让土地使用权的条款不具有溯及力，故应当认为《土地管理法》生效前订立的农村房屋买卖合同有效。
案例：
1984年，张成将其房屋卖给张洪贵，张洪贵与张起不属于同一集体经济组织。后张起成起诉至法院，要求法院确认二人订立的房屋买卖合同无效，并返还房屋。一、二审法院均认定合同无效，北京市检察院提起抗诉后，北京市高级法院进行了再审，再审法院认为：当事人应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则从事民事活动。张洪贵与张成的《买房协议书》于1984年3月9日签订，系双方当事人真实意思表示，该合同的签订时间早于1986年《中华人民共和国土地管理法》颁布之时，并已经实际履行多年，且张洪贵一家一直在诉争房屋居住，其配偶的户口现已迁入该诉争房屋内。张洪贵的宅基地使用权系经过县级人民政府的批准与确认。故张洪贵与张成之间达成的买房协议有效，张成要求确认双方签订的房屋买卖合同无效依据不足，本院不予支持。
（该案例引自北京市高级人民法院（2013）高民提字第3959号民事判决书）
（三）合同签订后，买受人将户口迁至房屋所在集体经济组织的，合同应认定为有效
案例：
2017年，河洲村村民邓秋厂将案涉房屋出售给刘传明，合同签订后刘传明一家将户口迁至案涉房屋。法院认为虽然签订房屋买卖合同时刘传明尚不是河洲村农村居民，但是在房屋买卖合同履行后，即2017年4月14日，刘传明全家的户口已迁入河洲村，享有河洲村集体经济组织成员资格。根据2016年11月30日全国法院民商事审判工作会议纪要中关于农村房屋买卖问题第十九条关于在非试点地区，农民将其宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效的意见，既然刘传明已经取得本村集体经济组织成员资格，则案涉房屋买卖合同并不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同。
（该案例引自萍乡市中级人民法院（2018）赣03民终440号民事判决书）
目前这一观点在司法实践中已经基本上取得了共识，如安徽省高级人民法院就在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》中规定：“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。”
二、合同无效后的处理
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
——《合同法》第五十八条
（一）买受人应当返还房屋
第八次全国法院民事上市审判工作会议纪要，征求意见稿与正式版本之间存在微妙差异，主要体现在买受人请求返还的内容部分。正式版本中增加了“考虑当事人过错等因素”，而不是对买受人的返还主张完全支持。笔者认为，主要是基于农村房屋交易的现实考虑，买受人在购买房屋时通常是知道房屋的性质的，对合同无效的后果有一定的过错，因此，从交易的现实情况考虑，对买受人的返还请求应当在衡量双方当事人的过错后予以确定。《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》进一步要求应结合双方当事人的过错，同时还提出避免利益严重失衡，体现出在处理农村问题上，在法律效果的基础上也要考虑社会效果的审判要求。
（二）一定情况下，买受人可以不返还房屋
笔者认为，《合同法》第五十八条当事人请求返还的权利实际上是两种不同性质的权利，两种性质的权利针对的是不同属性的财物。首先，合同无效，而合同的标的物为实在物的，当事人可基于物上请求权请求对方当事人返还原物；其次，标的物为货款、服务或原物灭失（形成添附）的，一方当事人可基于不得得利返还请求权请求返还。对房屋买卖合同而言，标的物为不动产，买受人应当向出卖人返还房屋及宅基地使用权，即出卖人可基于物上请求权请求返还。但一定情形下，法院也可能会因房屋不具备返还的条件而认定买受人不必返还。
案例1：
2008年，村民陈维果将自建房屋出卖给陈河山与顾秀兰，陈河山与顾秀兰户口均不在甲村。陈、顾二人购买房屋后，为改善居住条件，先后话费近十万元对进行装饰装修，后陈维果起诉至法院，要求法院确认合同无效并请求陈河山、顾秀兰返还房屋。
法院受理后，一、二审法院均确认合同无效，同时驳回陈维果返还房屋的诉讼请求。陈维果向江苏省高院申请再审，江苏省高院驳回了陈维果的再审申请。
二审法院认为：
陈河山在支付了相应对价后占有房屋，并对房屋进行了装修、装饰，现顾秀兰作为陈和山的同居老伴一直在该房屋中居住生活，并在建阳镇职工村种植固定的田亩，该房亦属顾秀兰在本地稳固生活所必须，该房屋出售后已达近6年之久，该房屋的价值亦发生重大变化，一审法院对陈维果要求返还房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。
再审法院认为：
虽然房屋买卖协议因违反相关法律的禁止性规定而无效，但陈河山购买房屋至本案诉讼时已经五年多，陈河山、顾秀兰对诉争房屋进行了装饰装潢并实际居住，本案符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的没有必要返还情形，故一、二审判决对陈维果要求返还房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。
（该案例引自江苏省高级人民法院（2016）苏民申223号民事裁定书及盐城市中级人民法院（2015）盐民终字第01268号民事判决书）
案例2：
李德亮与韩忠农村房屋买卖合同纠纷一案，再审法院认为原审法院确认案涉买卖合同无效后，综合考虑涉案房屋于2004年倒塌以及韩佳琪已经在原涉案房屋宅基地上自行新建房屋等情况，认定再审申请人要求腾退房屋、返还宅基地使用证、城市建宅证的诉讼请求无法得到支持并无不当。
（该案例引自河北省高级人民法院（2017）冀民申7246号民事裁定书）
通过对案例的研究，笔者认为，当原房屋灭失或者买受人对原房屋进行重大修缮时，法院一般会认为房屋不具备返还的条件，即确认合同无效，但对出卖人返还房屋的请求不予支持。
（三）房屋返还后，买受人有权主张返还价款并主张赔偿
合同被确认无效后，出卖人应当返还房屋价款，自不待言。同时买受人还有权主张出卖人的缔约过失责任（前提是向法院起诉或提出反诉），司法实践中法院还支持买受人就房屋价值上涨部分提出请求，而法院会根据双方过错确定出卖人应当承担的责任。
三、拆迁款的处理
（一）拆迁后买卖双方可约定拆迁款分
入住后发现房屋质量有问题，该如何维权
看房屋合同是否在保修期里，保修期可以找开发商。
一、房屋主体结构质量问题。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
二、非房屋主体结构的质量问题。
如遇房屋防水等非主体结构问题，如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行;如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。遇到此类问题，如在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的大修、更新、改造维修费用从公共维修基金中支出;属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。如果开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，购房者有权要求开发商承担由此给购房者造成的全部经济损失。
一般来说商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。因此，建议购房者在签订购房合同时，应注重有关房屋质量条款的约定，并注意收房时开发商出具的《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定、保修期及保修范围。
验房时发现房屋质量有问题该怎么办
在验房收房的过程中，如果发现房屋有一些小的质量问题，可以让发展商及时补修。但如果出现以下八种情况，则购房人可以提出退房。
(一)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
(二)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
(三)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
(四)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
(五)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
(六)不能或不能按期办理产权过户的。
(七)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
(八)合同中约定的其它退房条件出现时
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