很多朋友对于购房协议书怎么写才有效的和因为房产证没有下来，双方签署了房屋购买协议，有效吗不太懂，今天就由小编来为大家分享，希望可以帮助到大家，下面一起来看看吧！
本文目录
- 和朋友合伙买房，登记在朋友名下，双方签个协议，受法律保护吗有何依据
- 想跟老公签一个购房出资合同，该怎么跟他说
- 购房意向书一式三份，有一份内容不一样，有效吗
- 房产代持协议胜诉率高
- 买房限购有办法解决不
- 因为房产证没有下来，双方签署了房屋购买协议，有效吗
- 年前签了购房协议交了，疫情原因不能按时去签合同，算违约吗
和朋友合伙买房，登记在朋友名下，双方签个协议，受法律保护吗有何依据
非著名胡见荣律师专注房产纠纷实务，由我来给你最接地气的解答。
首先，房子作为不动产，权属登记证书具有对外公示的效力。也就是说房产证是证明房产所有人的强有力的证明，任何人看到本人持有房产证，都有充分的理由相信这就是他的房子。
如果合伙买房登记在朋友名下，会有很大的风险。第一，你的朋友甚至可以不经过你的同意单方自行处置该房产；第二，房产登记在你朋友名下，他若与他人发生经济纠纷，第三人通过不动产查询，完全可以对他名下的这套房产采取查封保全措施；第三，有可能与他的配偶、父母、子女之间产生争议，例如他突发意外发生财产继承时。等等
双方间签订协议，只能在你们双方内部之间产生效力，一般情况下，第三人不可能知道你们合伙买房的事实，私下的协议约定还是不能对抗不动产证书的公示效力。只要相关第三人是不知内情的善意第三人，你就难以用内部协议来对抗。
既然是合伙买房，一般情况下会各自出资多少钱共同购买，我建议双方间根据出资比例，对房产可以办理按分共有的共有证。
如果实在不能办理共有证的，再考虑双方签订内部协议，协议更应该注重如何防范以上风险以及万一出现上述风险如何保障自己利益。
想跟老公签一个购房出资合同，该怎么跟他说
非著名胡见荣律师专注房产纠纷实务，由我来给你最接地气的解答。
首先，房子作为不动产，权属登记证书具有对外公示的效力。也就是说房产证是证明房产所有人的强有力的证明，任何人看到本人持有房产证，都有充分的理由相信这就是他的房子。
如果合伙买房登记在朋友名下，会有很大的风险。第一，你的朋友甚至可以不经过你的同意单方自行处置该房产；第二，房产登记在你朋友名下，他若与他人发生经济纠纷，第三人通过不动产查询，完全可以对他名下的这套房产采取查封保全措施；第三，有可能与他的配偶、父母、子女之间产生争议，例如他突发意外发生财产继承时。等等
双方间签订协议，只能在你们双方内部之间产生效力，一般情况下，第三人不可能知道你们合伙买房的事实，私下的协议约定还是不能对抗不动产证书的公示效力。只要相关第三人是不知内情的善意第三人，你就难以用内部协议来对抗。
既然是合伙买房，一般情况下会各自出资多少钱共同购买，我建议双方间根据出资比例，对房产可以办理按分共有的共有证。
如果实在不能办理共有证的，再考虑双方签订内部协议，协议更应该注重如何防范以上风险以及万一出现上述风险如何保障自己利益。
购房意向书一式三份，有一份内容不一样，有效吗
针对买房限购有什么解决办法，我根据自己多年从事房地产的经历，给出几条解决措施，供广大网友参考。
第一，委托亲朋好友，以员工名义，在当地城市企业挂2年社保，满当地购房限购年限政策，即可具备购房条件。
第二，有的在当地城市经商私营企业，个体工商户有规定年限银行经营流水可以购房。
第三，根据所在城市人才引进落户优惠政策，以人才落户名义购房，规避买房限购政策。
第四，有的城市限购政策只限一手房，没有限二手方。所以二手房可能可以买。
第五，公寓等40年产权商业用房不限购可以买。
第六，跟房地产开发商协商，在限购2年社保年限里，通过跟开发商签私下买房协议，先预定房子，托开发商名下公司操作挂社保等满2年。或先以小产权房方式跟开发商先签购房协议，把称心房子占为己有，这种操作有点风险。
房产代持协议胜诉率高
最高人民法院针对借名买房代持协议的合法性进行首次认定。
近年来，各地纷纷出台楼市调控政策，限购成为稳定房价的重要措施。不过，也有一些炒房客绞尽脑汁想尽办法突破限购政策，借名买房就是其中之一，这一现象在杭州并不少见。最高人民法院的这一判决，无疑给那些借名买房的炒房客敲响了警钟。
最高法公布首个案例
“借名买房”协议无效
不久前，最高人民法院公布了一份判决书，首次认定借名人（实际购房人）与出名人（出让购房指标人）为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。
案情并不复杂。2013年，借名人徐某与出名人曾某约定，将徐某出资购买的房屋登记在曾某名下。2016年，由于曾某无法清偿担保债务，遂被债主起诉至法院，要求将曾某名下的房产强制执行（司法拍卖）。徐某根据代持协议向法院提出异议，主张自己才是房子的实际所有权人。
最高人民法院最终没有采信徐某的主张，而是判定代持协议无效。为何这样判？判决书是这样解释的：如果司法不对规避限购政策的行为加以限制，则无异于纵容不合理的购房需求，将会导致投机性购房需求快速增长。放任不诚信的当事人通过规避国家政策红线来获取不当利益，不但与司法机关维护社会诚信和公平正义的职责不符，进而阻碍国家宏观经济政策有效落实，影响经济社会协调发展，损害社会秩序和公共利益。
一言以蔽之，借名买房行为公然违背了公序良俗，即便代持协议是双方意识的真实表示，但也不会得到法律保护。这个道理理解起来并不困难，只要是协议内容违反法律或者公序良俗，法院可以判定协议无效。
签订买房代持协议
公证处不会进行公证
由于当前杭州楼市新房和二手房差价较大，摇到新房就相当于中了一次彩票大奖。为了提高新房中签率，一些购房者甚至全家总动员，恨不得将七大姑八大姨所有亲戚的购房指标借个遍。
也就是说，杭州楼市发生的借名买房行为，不仅仅是因为借名人自己没有购房指标那么简单。之前的一些超级红盘，比如西溪公馆、江河鸣翠、丹枫四季等，都曾传出一人借用多个指标参与摇号的消息。
既然最高人民法院认定代持协议无效，那么可能有的购房者会提出疑问，是否可以通过公证的方式，化解借名买房行为的风险？
“借名买房是与限购政策违背的，我们公证处做不了，其他公证处也不能做。之前也有一些购房者提出这样的要求，但是这样的内容肯定无法公证。”杭州市国立公证处工作人员如此表示。
也就是说，即便借名人和出名人签订了代持协议，但这份协议不会得到法院认可，也无法进行公证。
“借名买房”充斥各类风险
还有人因此毁了亲情
也有一些自认为懂法的借名人，与出名人签订的不是代持协议，而是投资协议。比如，约定由借名人出资，房子产权登记在出名人名下，日后卖房所得的大头归借名人（小头归出名人，作为借用购房指标的经济补偿）。如此一来，这份协议似乎并不存在违背限购政策的法律风险。
“这样的协议，虽说对借名人有一定的法律保障，但是其中的风险依然没有排除。”浙江圣银律师事务所张双鹏律师认为，如果日后出名人出现财务状况，房子又登记在其名下，那么出名人完全有可能私下将房子偷偷出售。或者像最高法公布的这起案例那样，出名人被债主起诉到法院，房子就会被拍卖用于偿债。
按照目前杭州的政策，只要是红盘以及中签率低于10%的楼盘，就要限售5年（以办出产证时间为准）。如果从买入开始起算，七八年之后才可以入市交易，这么长的时间内很难保证出名人不会出现一些变故。
“除了出名人的债务，还有很多其他风险。比如借名买房时出名人还是单身，日后结婚了，再过几年离婚。如若此时房子还没到可以转手出售的时间，当初房子又不是全款买入的话，那么婚姻期间房产增值部分以及按揭还款部分就要纳入到财产分割范围。又比如出名人突然死亡，继承人也完全有权继承房子。”张双鹏律师说。
当然，虽然代持协议无效，但是只要借名人可以证明当初买房时购房款是自己出的，这笔钱法院还是认的。只不过，这笔钱就成了双方的债务关系，跟房产增值收益无关。
也就是说，日后一旦发生变故，借名人可以向法院起诉，要求出名人或其继承人返还购房款，但却不能要求偿还房产的增值收益。可问题是，如果出名人或其继承人深陷巨债，当初给出去的这笔购房款能否讨回、什么时候讨回，恐怕也是一个未知数。
还有一种风险，由于房产增值过大，出名人反悔了。近日有消息称，刚挂牌的一套奥体红盘二手房，就牵涉到了这样的纠纷。该房系姨妈于2018年借用外甥的指标所购，当时的单价不到5万元/㎡，如今早已突破10万元/㎡。外甥认为姨妈当初给的“好处费”太少，要求增值部分一人一半。在这一要求得不到满足的情况下，外甥遂愤而将该房挂牌转让。为了一套房子，毁了亲情。
买房限购有办法解决不
针对买房限购有什么解决办法，我根据自己多年从事房地产的经历，给出几条解决措施，供广大网友参考。
第一，委托亲朋好友，以员工名义，在当地城市企业挂2年社保，满当地购房限购年限政策，即可具备购房条件。
第二，有的在当地城市经商私营企业，个体工商户有规定年限银行经营流水可以购房。
第三，根据所在城市人才引进落户优惠政策，以人才落户名义购房，规避买房限购政策。
第四，有的城市限购政策只限一手房，没有限二手方。所以二手房可能可以买。
第五，公寓等40年产权商业用房不限购可以买。
第六，跟房地产开发商协商，在限购2年社保年限里，通过跟开发商签私下买房协议，先预定房子，托开发商名下公司操作挂社保等满2年。或先以小产权房方式跟开发商先签购房协议，把称心房子占为己有，这种操作有点风险。
因为房产证没有下来，双方签署了房屋购买协议，有效吗
没有房产证的房子再次转让，买卖双方签订的购房合同是否有效？这是一个相当普遍的问题。由于商品房销售实行预售制，加上各种原因，可能导致已交付的房屋长时间无法办理房屋权属证书，几年甚至十几年办不了证的都有。但是，这样的房产交易又大量的存在。对待这类房屋买卖合同的有效性问题，要有所区分，如果是小产权房，根本办不了证的，房屋买卖合同就属于无效合同。如果是商品房，签订房屋买卖合同时，尚未取得房屋权属证书，这样的合同是有效的。
认定未取得房屋权属证书的房屋交易合同有效性的法律依据购房合同有效性主要是根据《合同法》和最高人民法院的司法解释来认定。
1、根据《合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形有以下几种：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段而订立的损害国家利益的合同。
（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同。
（三）以合法形式掩盖非法目的的合同。
（四）损害社会公共利益的合同。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。
也就是说，只有符合上述五种情形的合同才能认定为无效合同。对于题主所说的情况，排除前四种情形，合同是否有效取决于购房合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条进一步明确，上述条款中所说的“强制性规定”指的是效力性强制规定，而非管理性强制性规定。
而《城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让房屋的第（六）项为“未依法登记领取权属证书的”。这里使用的是“不得”，根据法院实际判例，一般认定此条款不属于效力性强制性规定，而是管理性强制性规定。
由此可知，未取得房产证的房屋的交易合同，不属于《合同法》规定的无效合同法定情形的第（五）项，所以，应当认定为有效合同。
2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
这就是说，无论是买方，还是卖方，都不能以卖方在出售房屋时没有取得房产证为由，主张合同无效。
现实中，有很多这样的案例，卖方将未取得房产证的房子卖出，几年后房产证办下来了，但是，由于房价大幅上涨，卖方反悔不认账，主张合同无效。上述司法解释明确了合同的有效性。这也就排除了卖方为了偿债而不承认合同有效性的问题。
房子被查封后，买方应该如何维权？根据《物权法》的规定，物权以登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，尽管你已经支付了购房全款，但是，由于没有房产证无法办理过户登记，还不能证明房子属于你。也就是说，从法律角度来讲，房产仍属于原房主的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，法院可以查封该房产作为原房主的执行财产。
然而，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
通俗点说就是，只要题主全部满足上述四个条件，就可以向人民法院申请执行异议，请求对案涉房屋排除执行。由于题主已经支付了全部价款，且购房合同合法有效，而未办理过户手续的原因是由于卖方未取得房产证，并非由于题主的原因。这三个条件满足了，剩下的关键在于第（二）项。也就是要看题主是否已经实际占有了案涉房屋。如果房屋已经交付给题主，那么根据上述司法解释，题主就可以向执行法院申请执行异议，并有希望将案涉房屋排除执行。相反，如果房屋尚未交付给题主，即使你向执行法院申请执行异议，也无法获得法院支持。
上述推理是假设卖方是直接购买的新建商品房，开发商未办理房产证。如果原房主并非直接由开发商手里买的一手房，而是经过了转手，那么情况就要复杂的多，维权也将变得相当困难。
年前签了购房协议交了，疫情原因不能按时去签合同，算违约吗
不算违约。
疫情属于不可抗力因素，比如像地震，洪水，瘟疫等都属于不可抗力因素方面。因为这些问题导致的不能按时签约，不能按时办理贷款，不能按时交房都是不算违约的。
个人建议：买房碰到不可抗力因素导致的一系列问题，可以及时跟售楼部工作人员保持联系，了解事情进展情况，方便自己合理安排时间
如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。